Tipps aus dem Mietrecht – Eine Betriebskostenabrechnung soll für den Mieter eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben darstellen. Diese Positionen in der Abrechnung sollten immer leicht nachvollziehbar sein, möglichst ohne Belegeinsichtnahme. Belege sollten für den Zweifel nur der letzten Kontrolle dienen. Werden Positionen zusammengefasst oder unklar benannt, kann es dazu führen, dass einzelne Positionen formell unwirksam werden und nicht umlagefähig sind, wie ein Urteil zeigt, das Richter vor dem Hamburger Amtsgericht fällten.
Position „Hausstrom“ unklar
In einem Hamburger Fall aus dem Jahre 2022 (48 C 320/20) hatten Mieter Zweifel wegen ihrer Betriebskostenabrechnung, in der die Position „Hausstrom“ auf die Mieter umgelegt werden sollte. Der Fall landete vor Gericht. Die Richter sahen diese Abrechnungsposition als formell unwirksam an. Sie stellten dar, dass diese Abrechnungsposition für die Mieter nicht prüffähig sei, weil sie nicht erkennen ließe, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten Positionen entfallen. Laut Betriebskostenverordnung waren nur die Stromkosten für die Beleuchtung auf die einzelnen Parteien umlagefähig und dies sei durch die Bezeichnung „Hausstrom“ nicht nachvollziehbar. Dahinter könnte sich der Stromverbrauch sonstiger Stellen verbergen, so die Richter.
Zusammenfassung mehrerer Positionen unzulässig
In der gleichen Abrechnung hatte der Vermieter die Positionen „Schornsteinfeger“ und „Rauchwarmmelder“ zusammengefasst. Die Richter erklärten auch dieses Vorgehen für unzulässig. Sie stellten klar, dass eine Aufgliederung sich nach den jeweiligen Kostenarten orientieren muss, wie der Mieter sie im Mietvertrag findet. Nur so ist es dem Mieter möglich nachzuvollziehen, inwieweit nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung abgesetzt werden. So ist es in der Regel üblich, dass die Aufschlüsselung der Positionen sich nach dem orientieren, wie es in der Betriebskostenverordnung aufgelistet ist. Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Positionen ist somit unzulässig. Das sei selbst dann der Fall, wenn die Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind. Die gesamte Betriebskostenabrechnung wurde in Teilen für unwirksam erklärt. Im Zweifelsfall sollten Mieter die Betriebskostenabrechnung mit dem Mietvertrag abgleichen und prüfen, welche Positionen für die Abrechnung aufgeführt sind.
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